Investindo em Imóveis

Todos nós já vimos os folhetos prometendo "12% de Rendimento Garantido". Vamos acabar com a conversa de marketing e olhar para a matemática real para 2025.

1. A Jogada de "Longo Prazo" (Estabilidade)

Este é o contrato padrão de 1 ano, geralmente com multa por saída antecipada.

• Rendimento Bruto: 6.0% - 7.5% (Típico para Villa Morra/Carmelitas).
• A Matemática: Após a vacância mínima (a demanda é alta para boas unidades) e manutenção, você está olhando para um rendimento LÍQUIDO de 5.5% - 6.5%.
• Por que fazer isso? Paz de espírito. Você geralmente recebe meses adiantados e não precisa se preocupar com troca de lençóis ou gerenciamento de avaliações.

2. A Rotina "Airbnb" (Rendimento)

• Receita Bruta: Sim, você pode atingir 10-12%.
• O Problema: O mercado está inundado com estúdios genéricos. Para competir, você precisa de fatores "uau"—designs, vistas, amenidades. Além disso, as taxas de administração em Assunção estão se padronizando em torno de 20-25%.
• A Realidade: A menos que você gerencie sozinho, seu rendimento LÍQUIDO geralmente fica em torno de 6.0% - 8.0%. O 1.5% extra vale a dor de cabeça? Isso depende de você.

3. O Segredo do Desenvolvedor

Por que os paraguaios ricos amam imóveis? Porque eles não compram apartamentos—eles os constroem. O "Spread do Desenvolvedor" no Paraguai é massivo comparado aos EUA ou Europa.

A Discriminação de Custos 2025:

• Construção: Para construir um apartamento ou duplex com acabamento premium, você está pagando $550 - $750 USD por m².
• Terreno: Dependendo da zona, a incidência do terreno adiciona $200-$400 por m².
• Custo Total: Você está investindo cerca de $900 - $1.100 por m².
• Preço de Saída: Essa mesma unidade vende no mercado por $1.400 - $1.600 por m².

Isso representa uma margem bruta de 30-40%. É por isso que frequentemente aconselhamos clientes com maior capital ($500k+) a não comprar 5 unidades, mas a comprar um lote duplo e construir um pequeno projeto boutique.

4. A Fronteira do "Chaco"

Finalmente, uma palavra sobre terrenos. O Corredor Bioceânico está mudando tudo, transformando a poeirenta região do Chaco em um centro logístico conectando o Brasil ao Pacífico.

• A Oportunidade: Os preços dos terrenos em centros estratégicos (como Loma Plata) estão dobrando a cada poucos anos.
• O Aviso: Este é um ativo ilíquido. Você está comprando terra e esperando que a estrada / energia / indústria chegue. É uma jogada geracional, não uma venda rápida.

5. A Regra de Ouro: Título vs. Direito

Um aviso final: O Paraguai tem um histórico de títulos de terra confusos. Nunca dê um sinal até que um Escribano especializado tenha feito uma busca de título de 20 anos. Se alguém tentar vender a você uma "Derechera" (Direito de Ocupação) em vez de um "Título", afaste-se. Você está comprando um processo judicial, não uma propriedade.